Encontrar inquilino, alquilar una vivienda y firmar el contrato de alquiler suele ser un trámite bastante sencillo, hasta que comienza el primer impago. Cuándo esto sucede, muchas veces no sabemos cómo actuar, o a lo sumo hemos oído hablar del tan famoso “desahucio express”.
Lo importante ante un primer impago, es actuar con rapidez. La propia ley de Arrendamiento Urbano prevé que desde el primer mes impagado, el propietario pueda demandar y evitar que se acumulen más deudas. Por lo tanto, si su inquilino deja de pagar un solo mes, no espere a que haya más impagos, pues será más complicado obtener la satisfacción plena al ser mayor la deuda.
Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial, es recomendable realizar previamente unos pasos para buscar si es posible un acuerdo amistoso.
En primer lugar, hable con su inquilino, llámelo para ver que sucede, por si simplemente se trata de un olvido.
En segundo lugar, si posteriormente a dicha conversación no paga, lo más recomendable es enviar reclamación por vía amistosa y de forma fehaciente, y mejor si es mediante burofax. En dicha reclamación siempre habrá que hacer alusión a la cantidad impagada y adeudada, además de incluir un plazo suficiente para que el inquilino pueda realizar el pago de deuda pendiente antes de iniciar un procedimiento judicial, indicándole siempre que transcurrido dicho plazo sin atender al pago, se procederá a iniciar la vía judicial.
El envío de burofax siempre es aconsejable, puesto que, si finalmente fuera necesario acudir a la vía judicial, el arrendatario por ley tiene la posibilidad de enervar la acción. Es decir, detener el procedimiento de desahucio pagando, y continuar con el arrendamiento. Un procedimiento iniciado, pero no finalizado, supone unos costes muchos mayores que lo que cuesta un burofax. ¿Y por qué recomendamos el envío de un burofax? La ley impide al arrendatario de enervar la acción (pagar toda la deuda una vez se le notifica la demanda) si previamente se le ha enviado un burofax y ha desatendido al pago, puesto que ya hubo un requerimiento previo.
En tercer lugar, si ha transcurrido el plazo estipulado en el aviso sin pago o sin que se haya llegado a un acuerdo amistoso, el propietario puede iniciar ya el correspondiente procedimiento judicial de desahucio.
Establece el artículo 27.2 Ley de Arrendamientos Urbanos que el arrendador podrá interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Es decir, no sólo se le puede reclamar al inquilino la falta de pago de alquiler, sino también los suministros que le correspondan, como generalmente suele ser agua, luz, gas, o incluso la comunidad si así se ha pactado en el contrato de alquiler.
Una vez iniciado este procedimiento judicial, aunque se consiga que el inquilino abandone la casa, puede suceder que finalmente no se pague la deuda pendiente. En este caso, se tendrá que ejecutar dicha sentencia y se procederá a la investigación del patrimonio del inquilino para proceder al embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera.
Aun así, puede suceder que no se llegue a recuperar todo lo adeudado, bien porque sea insolvente, o no tenga patrimonio alguno a su nombre, etc. Por todo ello, establecer una serie de garantías previas a la firma del contrato de arrendamiento puede protegerle económicamente siempre. Nuestras recomendaciones, antes de firmar cualquier contrato de alquiler, son las siguientes:
- Compruebe la solvencia del inquilino, y solicite toda la información necesaria que le ayude a asegurar que aunque haya un posible impago, pueda efectivamente cobrar su deuda.
- Solicite una fianza, tras la nueva reforma, la fianza puede ser equivalente a una mensualidad (dos, si no se trata de una vivienda)
- Solicite si es posible un aval bancario. Si el inquilino no paga, el banco lo hará.
- Contratación de seguro de impago: es ya bastante común que se contraten dichos seguros puesto que cubren de cualquier impago, el desahucio y los desperfectos de las viviendas.
Y por supuesto, antes de iniciar un procedimiento de desahucio, nunca cambie la cerradura del inmueble, ni entre a la vivienda sin permiso, ni corte los suministros, pues dichas acciones son constitutivas de delito. Recuerde que hasta que finalice el contrato de alquiler, el inquilino tiene la posesión de su vivienda.
